Заказчик-застройщик на период строительства

Служба технического заказчика (заказчик застройщик) — это профессиональное ведение переговоров и представление интересов клиента в государственных структурах. Со стороны службы происходит постоянный контроль соответствия проектных работ требованиям надзорных инстанций, а также соблюдения условий договоров и сроков выполнения работ подрядчиками.

Служба технического заказчика решает следующие задачи:
— Оказывает помощь в выборе участка под застройку
— Оформлении земельных отношений
— Заказчик строительства заключает договора на проведение работ со строительными организациями.
— Оформление исходно-разрешительной документации
— Получение разрешения на строительство
— Разработка проектно-сметной документации.
— Технический надзор за строительством
— Консультации застройщикам

Функции службы заказчика можно сгруппировать по следующим стадиям:

— Подготовка строительства для проектной проработки
— Подготовка проведения строительных работ
— Осуществление контроля за процессом строительства
— Ведение бухгалтерского учета и финансирование строительства

На последнем этапе Заказчик-застройщик производит сдачу объекта в эксплуатацию.

 

Выбор и координация работы подрядных организаций

Отбор подрядных организаций, осуществляется по следующим критериям:
— наличие полного комплекта документов, разрешающих выполнения данного вида строительных работ;
— наличие фактического опыта выполнения подобных работ;
— имеющиеся рекомендации заказчиков, с которым, ранее работали подрядные организации
— деловая репутация;
— техническая оснащенность (наличие собственной базы);
— отсутствие налоговых и кредиторских задолженностей;
— открытое предоставление информации о фирме.

Подрядная организация, претендующая на выполнение строительных работ, также предоставляет перечень документов согласно регламенту, который предоставляет заказчик и генподрядчик.
Перед началом производства работ, а так же в их процессе, постоянно проверяется квалификация трудовых ресурсов с привлечением (созданием) специальной квалификационной комиссии.

Координация подрядных организаций позволяет полностью исключить какие либо задержки производства строительных работ, своевременную поставку строительных материалов. Кроме того, позволяет своевременно привлечь узкоспециализированные подрядные организации, в нужный период времени.

 

Взаимодействие с органами местного самоуправления

Органы местного самоуправления действуют согласно установленному законодательству, четко описывающему их полномочия.
Органы местного самоуправления вступают в непосредственный контакт с застройщиками, генподрядчиками и отдельными гражданами.

Функционально, органы самоуправления работают по следующим вопросам:
— разрабатывают, утверждают и отвечают за выполнение проектов, исходя из программ развития контролируемых территории;
— согласовывают с компетентными государственными органами вопросы потенциала и схемы развития территории;
— осуществляют технический и экологический контроль строящегося объекта;
— выдают разрешения на строительство зданий и сооружений, на своей территории;
— принимают решение о приемке в эксплуатацию завершенного объекта.

Органы местного самоуправления городского, районного и выше масштаба, имеют структурное подразделение, отвечающее за строительство и архитектуру. Возглавляет это подразделение главный архитектор, который работает с застройщиками на всех этапах строительства.

Органы местного самоуправления основывают свои действия на утвержденной документации, которая, в свою очередь, обязательна для исполнения всеми сторонами принимающими участие в градостроительной деятельности.
Генподрядчик или застройщик может внести изменения в документацию только с разрешения органов самоуправления, утвердившими этот документ.

Из всего вышеперечисленного следует сделать вывод, что взаимодействие с органами самоуправления на всех этапах строительства — необходимая и очень важная часть работы любой строительной организации. Если застройщик или генподрядчик хорошо зарекомендовал себя, то распределение земельных участков под строительство или выдача строительных объемов будет происходить в его пользу.

При нарушениях или игнорировании определенных законных требований, органы самоуправления могут наложить штрафные санкции или ходатайствовать об замене строительной организации.

В свою очередь, органы самоуправления должны гарантировать и обеспечить обратную связь с организациями, ведущими строительство на их территории, определить порядок документооборота для внутреннего взаимодействия, а также назначить своего представителя — куратора.

 

Взаимодействие с Госстройнадзором

 

Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, благоустройства территории, реконструкции объектов капитального строительства работ — требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В случае отсутствия технических регламентов в предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия федеральных норм и правил в области использования атомной энергии, правил безопасности, государственных стандартов, других нормативных правовых актов Российской Федерациии нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

 

Контроль качества и сроков

Система внутреннего контроля разделяется на входной и операционный контроль.

При входном контроле доставляемых строительных конструкций и изделий проводится их внешний осмотр, наличие и содержание паспортов и других сопроводительных документов. При операционном контроле основными используемыми документами являются СНиП, технологические карты и схемы операционного контроля. Главную роль в операционном контроле играют прорабы, мастера, начальники участков.

Для повышения эффективности контроля используются специальные служб -геодезическая, строительные лаборатории, технические инспекции и другие, которые обычно подчинены техническому руководителю (главному инженеру). Главный инженер руководит системой контроля качества через упомянутые службы.

Переход на рыночную систему в РФ существенно не изменил принципов внутреннего контроля качества строительства, но существенно повысил заинтересованность строительных орга¬низаций в обеспечении высокого качества работ. Это положительно отразилось как на архитектурных решениях зданий и планировочных комплексов, так и на качестве строительно-монтажных работ. Однако международная практика показывает, что такая организация контроля качества — пройденный этап и имеются более совершенные ее формы.

Таковыми являются системы качества, сущность которых состоит в объединении всех средств обеспечения качества продукции в единую эффективную систему, включающую:


— систему ответственности и материальной заинтересованности всех исполнителей в высоком качестве продукции,
регламентируемую специальным внутренним документом «Руководством по качеству», имеющим статус стандарта предприятия
— систему рабочих инструкций на конкретные трудовые процессы
— оснащение высокотехнологичным оборудованием, машинами, механизмами
— высокую квалификацию персонала

В строительно-монтажных организациях внутренний контроль включает:
Входной контроль — Контроль поступающих материалов, изделий и конструкций, грунта, а также технической документации. Контроль осуществляется преимущественно регистрационным методом (по сертификатам, накладным, паспортам и т.п.), а при необходимости—измерительным методом.

Операционный контроль — контроль, выполняемый при производстве работ и непосредственно после их завершения. Осуществляется главным образом измерительным методом или техническим осмотром. Результаты операционного контроля фиксируются в общих или специальных журналах работ, журналах геотехнического контроля и других документах, предусмотренных действующей в данной организации системой управления качеством

Приемочный контроль — Контроль, осуществляемый после завершения отдельных видов работ. Хотя приемочный контроль проводится в ходе строительства, он во многих случаях подразумевает участие «внешних» лиц (заказчика или проектировщика), поэтому должен считаться не столько внутренним, сколько внешним. По его результатам принимается документированное решение о пригодности объекта контроляк эксплуатации или выполнению последующих работ.

Контроль который зависит от объема проверок:


Сплошной контроль — Контроль, при котором проверяется всё количество контролируемой продукции (все стыки, все сваи, все конструкции и т.п.)

Выборочный контроль — Контроль, при котором проверятся какая-то часть количества (выборка) контролируемой продукции. Объем выборки определяется строительными нормами и правилами, проектом и другими документами. Действующие нормативы предполагают случайное размещение точек контроля; выборка устанавливается по ГОСТ 18321-73 как для продукции, представляемой на контроль способом «россыпь».

Контроль который зависит от периодичности проверок:


Непрерывный контроль — Контроль, когда информация о контролируемом параметре технологического процесса поступает непрерывно.

Периодический контроль — Контроль, когда информация о контролируемом параметре технологического процесса поступает через определенные промежутки времени.

Летучий контроль — Контроль, выполняемый в случайное время, главным образом при нецелесообразности применения сплошного, выборочного, непрерывного или периодического контроля.

Контроль, который зависит от средст проведения:
Визуальный контроль — выполняется по ГОСТ 16501-81

Измерительный контроль — Контроль, выполняемый с применением средств измерений, в том числе лабораторного оборудования.

Регистрационный контроль — Контроль, выполняемый путем анализа данных, зафиксированных в документах (сертификатах, актах освидетельствования скрытых работ, общих или специальных журналах работ и т.п.) Применяется при недоступности объекта контроля (например, заделка анкера) или нецелесообразности выполнения других способов контроля.

 

Строительный контроль

Под термином «Строительный контроль» понимается три вида контроля:
— Производственный контроль подрядчика по строительству
— Технический надзор заказчика
— Авторский надзор проектной организации

В связи с переходом на рыночную систему строительные организации оказались в совершенно иных условиях, когда вместо проблем дефицита строительной продукции появились проблемы поиска заказчика и выживания в конкурентной борьбе. Это повлияло на систему контроля качества строительной продукции, которая приняла формы, характерные для рыночных условий.

Тем не менее, определенная часть существовавшей системы оказалась пригодной и для новых условий, где она стала использоваться даже более эффективно. В частности, основная часть обязательных требований не действующего на данный момент СНиП 3.01.01-85, касающихся обеспечения качества строительно-монтажных работ, сохранила свою силу.

Строительный контроль осуществляется в соответствии с требованиями:

— Градостроительный кодекс РФ
— Постановление Правительства РФ №54 от 01.02.2006 «О государственном строительном контроле в РФ (с изм.)
— РД-11-02-2006 «Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации, актам освидетельствования работ» (№9050 от 05.03.2007г)
— РД-11-03-2006 «Порядок формирования и ведения дел при осуществлении гос. строй надзора» (№9009 от 05.03.2007г)
— РД-11-04-2006 «Порядок проведения проверок при осуществлении гос. строй надзора» (№9053 от 06.03.2007г)
— РД-11-05-2006 «Порядок ведения и (или) специального журнала учета выполнения работ» (№9051 от 06.03.2007г)
— СДОС-03-2010 «Положение по проведению строительного контроля» (№33-БНС от 25.01.2012г)
— СДОС-04-2010 «Методика проведения строительного контроля» (№33-БНС от 25.01.2012г).
— «Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010г. №468.

 

Получение Заключения о Соответствии (ЗОС) построенного объекта

Получение ЗОС (Заключения о Соответствии) построенного объекта — это наличие документального подтверждения того, что построенный объект полностью построен и соответствует ранее полученной и утвержденной проектной документации.
Заключения о Соответствии (ЗОС) построенного объекта — Выдает Комиссия ГАСН.
Итогом работы Комиссии ГАСН станет получение ЗОС и Акта ввода в эксплуатацию построенного объекта. отдельных узлов, составляются акты скрытых работ.

Получение ЗОС происходит при непосредственном участии комиссии ГАСН и дает право ввода в эксплуатацию построенного здания.

Не стоит забывать о том, что государственный строительный надзор должен осуществляться на объекте строительства с момента получения извещения о начале производства строительных работ, до даты получения Заключения о Соответствии. По этой причине, заключение о соответствии выдается только при условии регулярных проверок осуществляемых техническим надзором, на всем протяжении строительных работ. Иначе, надзорный орган, на законном основании, может выдать заключение о несоответствии.


Итоговой проверке должны предшествовать следующие процедуры:
— испытания отдельных систем и оборудования;
— произвести пробные пуски (при заданных нагрузках);
Если строительство объекта осуществляется на основании договора, выполняется актирование о приемке объекта капитального строительства.
В обязательном порядке или согласно условий договора, проводятся промежуточные приемки конструктива, отдельных узлов, составляются акты скрытых работ.

 

Получение акта ввода в эксплуатацию построенного объекта

Для получения акта необходимо пройти ряд процедур, с подачей следующих документов:
— разрешающее ввод, в эксплуатацию объекта, заявления, от застройщика или заказчика строительства;
— правовой документ на земельный участок;
— документ госрегистрации права на землю или ее аренды;
— градостроительный и кадастровый план земельного участка;
— документ, разрешающий строительство на земельном участке;
— акт приемки построенного объекта, который удостоверяет полное соответствие проектной документации, подписанный уполномоченными должностными лицами;
— документы о соответствии и соблюдении ТУ;
— документы о соответствии и соблюдении технического регламента;
— акты о соответствии параметров проектной документации;
— схемы (инженерно — технические сети, планировка земельного участка и расположение самого объекта капитального строительства);
— заключение технадзора.

В случае нарушения требований заказчиком или организацией — застройщиком, предусмотренных определенными статьями, в получении акта ввода в эксплуатацию построенного объекта может быть отказано.

 

Оформление правоустанавливающих документов построенного объекта

Установление принадлежности правоустанавливающего документа происходит путем подтверждения факта создания объекта.

Условно документы подразделяются на несколько категорий:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости:
— договоры и различного вида сделки, которые оформляются в полном соответствии с действующим законодательством;
— документы (акты), подтверждающие ввод построенного объекта в эксплуатацию;
— судебные решения (при наличии таковых).
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок:
— договоры, свидетельства, решения судов о праве на земельный участок;
— распоряжение, постановления или решения советов или госструктур, предоставляющих земельные участки.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру:
— договор приватизации (передачи в собственность);
— справка о выплаченной доле (пае), относится к квартирам построенным в долевом строительстве или кооперативе;
— договор долевого участия (инвестиционный), подтверждающий финансирование строящегося объекта;
— решение суда (при необходимости или наличии такового).
4. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество:
— свидетельство о государственной регистрации права;
— свидетельство о собственности на жилье;
— договор передачи недвижимости;
— заявление;
— договор купли-продажи (при необходимости);
— регистрационное удостоверение БТИ.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости не имеют «срока годности». Какие либо ограничения может внести только новый закон, который предполагает переход на новые отношения. То есть, например, по истечении определенного срока, выкупить арендуемую землю или продлить срок аренды.

Правоустанавливающие документы не должны противоречить друг другу, должны иметь подписи и расшифровку подписей всех должностных лиц, а также иметь четко проставленные оттиски печатей и штампов, легко читаемые регистрационные номера (если таковые имеются).

Если необходимо, это обычно относится к документам, выданным до вступления в силу нового закона или норматива, нужно приложить передаточный акт. Или, опять же, по необходимости, произвести замену документов, согласно новым правилам.

 

Технический надзор, технадзор

Технический надзор (Технадзор) заказчика ведется постоянно в течение всего срока строительства, реконструкции. Он включает обязательное участие заказчика в освидетельствовании всех скрытых работ, в промежуточной приемке ответственных конструкций, в приемочных комиссиях. При отсутствии актов, подтверждающих, такие освидетельствования, т.е. без одобрения заказчика, проведение последующих работ запрещается.

Работники осуществляющие технадзор заказчика несут ответственность за плохое качество работ, несвоевременное оформление производственной и исполнительной документации, фиксируют в журналах работ свои замечания.

Цель технического надзора
Основной целью технического надзора является выполнение запланированных работ без превышения сметной стоимости строительства.
Если возникают сомнения относительно качества проводимых работ на возводящемся объекте, либо выявляются разнообразные нарушения, то разумным выходом из сложившейся ситуации будет обращение в специализированную компанию.
Воспользоваться услугами профильной организации разрешается на любом этапе работ, однако настоятельно рекомендуется как можно раньше обратиться за помощью.
Опытные строительные эксперты в установленные сроки выполнят комплекс работ в сфере технического надзора. Разнообразные контрольные мероприятия направлены на выполнение на должном уровне строительных, монтажных и отделочных работ, в полном соответствии с законодательно установленной нормативно-правовой документацией.
Для чего нужен технический надзор

Организация нового строительства, капитального и текущего ремонта, реконструкции объектов всегда вызывала много вопросов у Застройщиков. Чтобы все эти процессы протекали в соответствии с требованиями действующих на территории РФ строительных норм и правил, а также технических регламентов, существуют технический надзор за строительством, строительная экспертиза (экспертиза строительства), техническое обследование состояния объекта и анализ проектной документации (экспертиза проекта).

 

Технический надзор за строительством (реконструкцией) — это комплекс мероприятий, направленный на контроль качества строительных работ, применяемых материалов, соблюдения графика работ и инвестиционного бюджета. Служба технического надзора обеспечивает своевременную сдачу объекта, высокое качество выполненных работ и его дальнейшую успешную многолетнюю эксплуатацию.
Строительный надзор осуществляется службой технического надзора с определенной регулярностью, достаточной для обеспечения своевременной сдачи объекта в эксплуатацию. Служба технадзора — это широкий круг специалистов различного профиля — инженеры технического надзора, геодезисты, лаборанты, конструкторы, архитекторы, проектировщики инженерных систем, сметчики.
Надзор строительства предполагает участие экспертов в приемке работ, выполненных подрядными организациями, и проверку соответствия проектной документации фактическим показателям. В большинстве случаев в состав комиссии для приемки работ входят главный инженер проектной организации, инженер технического надзора, производитель работ от исполнителя.

Основное назначение технического надзора
Основное назначение технического надзора — это тщательное планирование строительства и строгий контроль над его процессом. Ключевое слово в описании функций технического надзора это «контроль». Привлечение технического надзора в ходе реализации проекта позволяет обеспечить точное соблюдение, определяемых проектом, сроков, объемов, стоимости и качества производимых работ и применяемых строительных материалов. Кроме того, технический надзор включает в себя и проверку правильности соблюдения технологии ведения строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ.